A fronte di un aumento della superficie edificata dedicata a magazzini, centri logistici e distributivi, cresce l’attenzione per i progetti di riconversione di immobili in disuso, collocati in posizioni strategiche
Nella sola Regione Logistica Milanese sorgono quasi un migliaio di magazzini e centri logistici, oltre un terzo di quelli presenti nell’intera penisola. Negli ultimi dieci anni, la superficie edificata dedicata ai servizi di smistamento e distribuzione merci è cresciuta del 50%, per raggiungere un totale di 16 milioni di metri quadri. I dati – diffusi dall’ultimo studio della LIUC Business School – fotografano l’evoluzione della logistica lombarda e sono utili a una riflessione sulla pianificazione del territorio in ottica sostenibile. Cresce infatti l’attenzione verso progetti di riconversione di immobili in disuso e rigenerazione di aree strategiche. Continuano gli approfondimenti di BELL Group sul tema della logistica immobiliare, con un focus, questa volta, sulla Lombardia.
Logistica in Lombardia, fotografia di un mercato in espansione
Attorno alla città di Milano si sviluppa una rete di magazzini che negli anni ha trasformato profondamente il panorama periurbano, soprattutto attorno ad alcuni nodi infrastrutturali dove sono sorti veri e propri cluster della logistica.
Per fotografare lo stato dell’arte della logistica lombarda e cogliere le direzioni del cambiamento l’Osservatorio sull’immobiliare logistico (OSIL) della LIUC Business School ha pubblicato lo scorso marzo uno studio, “Mappatura dei nodi logistici in Lombardia”, che consente anche di valutare specificità e potenzialità proprie di alcune province.
L’Osservatorio, già promotore dell’Atlante della Logistica (grazie al quale sono stati mappati oltre 3500 magazzini in tutta Italia), ha passato in rassegna le caratteristiche degli oltre 950 magazzini lombardi, che ricoprono una superficie di 16 milioni di metri quadri (su un totale nazionale di 43 milioni di metri quadri).
Dove si trovano e come sono i magazzini logistici lombardi
Più della metà degli immobili sorge nel raggio di 40 km dal centro di Milano. All’interno della Regione Logistica Milanese (concetto introdotto per la prima volta nel 2010 per descrivere la peculiare vocazione logistica di un’area compresa tra Novara, Brescia e a sud Piacenza) alcune province hanno visto moltiplicarsi le iniziative immobiliari, forti di una posizione chiave rispetto alle grandi vie di comunicazione.
Così se la provincia di Milano guida la classifica degli investimenti, altre località come Pavia, Piacenza, Novara e Mantova si rivelano strategiche per insediamenti di grandi dimensioni, in una logica che vede svilupparsi anche in Lombardia – come accade in Europa – il fenomeno del logistic sprawl, con i magazzini più grandi a una distanza di 20-30 km dalle aree urbane, mentre a ridosso si concentrano quelli di prossimità, di dimensioni ridotte.
In generale, la maggior parte dei magazzini è situata a meno di 5 chilometri da caselli o svincoli autostradali. La prossimità ai nodi della viabilità è quindi uno dei fattori principali per lo sviluppo di iniziative immobiliari dedicate alla logistica. Non a caso gli interventi finora realizzati da BELL Group mostrano proprio queste peculiarità, come nel caso di Azalee Logistic Park, il polo alle porte di Milano progettato recuperando un’area industriale dismessa di oltre 37mila metri quadri.
Rigenerazione e intermodalità per la logistica del futuro
La riconversione di edifici ormai in disuso, e il conseguente contenimento del consumo di suolo, è proprio uno dei temi chiave per lo sviluppo della logistica immobiliare di domani. Se infatti lo studio della LIUC mostra che per i magazzini più grandi il mercato si indirizza verso terreni edificabili, per quelli di dimensioni più contenute o di prossimità la ricerca è sempre più spesso indirizzata ad aree industriali o commerciali da riconvertire.
L’altro trend riguarda l’intermodalità e l’interesse per piattaforme logistiche che sorgano in prossimità di scambi tra ferro e gomma. Uscendo dai confini lombardi, è il caso per esempio di un intervento come quello che BELL Group sta realizzando a Trieste, all’interno del porto canale, con il recupero di un’ex comparto convertito in una innovativa piattaforma multitemperatura per la catena del freddo.
